Secondo il report 2025 dell’istituto Demoskopika, Trieste è tra le città italiane più esposte al rischio overtourism, posizionandosi tra le prime 10 destinazioni per sovraffollamento
Trieste entra nel “sovraffollamento turistico molto alto”: cosa significa davvero (e cosa cambia per la città)
Nel 2025 Trieste entra ufficialmente nel gruppo delle città italiane con livello di sovraffollamento turistico “Molto Alto”, secondo il secondo Indice Complessivo di Sovraffollamento Turistico (ICST) pubblicato da Demoskopika.
Un dato che la accomuna a realtà come Venezia, Rimini, Roma e Milano.
Ma cosa misura davvero questo indice? E soprattutto: quali conseguenze concrete porta per la città, il mercato immobiliare e chi ci vive?
Cos’è l’ICST e perché conta
L’ICST non misura semplicemente “quanti turisti arrivano”, ma quanto il turismo pesa sul sistema urbano.
È una fotografia dell’equilibrio (o squilibrio) tra visitatori, residenti e infrastrutture.
L’indice combina cinque metriche chiave:
- Densità turistica: presenze per km²
- Densità ricettiva: posti letto per km²
- Intensità turistica: presenze in rapporto ai residenti
- Utilizzo dei posti letto: livello di saturazione del sistema ricettivo
- Quota di rifiuti urbani attribuibile al turismo
Superare i 110 punti significa che il turismo non è più un’attività tra le altre, ma una forza che incide direttamente sulla vivibilità e sull’organizzazione della città.
Perché Trieste entra ora nel livello “Molto Alto”
Il punto cruciale è questo:
non è solo il turismo a essere cresciuto, è la capacità della città di assorbirlo ad essersi ridotta.
1. Una città fisicamente compatta
Trieste ha una struttura urbana compressa tra mare e Carso.
Questo rende qualsiasi aumento di presenze più percepibile e concentrato, soprattutto nel centro storico e nelle zone semicentrali.
2. Crescita degli affitti brevi
Negli ultimi anni si è assistito a una forte conversione di immobili residenziali in strutture ricettive, con particolare concentrazione in aree come:
- Borgo Teresiano
- Cavana
- Barriera
- Centro storico
Questo ha due effetti diretti:
- aumento della densità ricettiva
- riduzione della residenza stabile
3. Turismo a bassa permanenza
Trieste intercetta una quota significativa di turismo:
- di passaggio
- crocieristico
- concentrato in brevi finestre temporali
Il risultato è una forte pressione su spazi e servizi, senza una distribuzione equilibrata dei benefici economici.
4. Costi urbani invisibili
La quota di rifiuti attribuibile al turismo è una delle metriche più sottovalutate, ma anche la più sensibile politicamente.
In termini semplici:
il turismo genera costi strutturali che la città deve assorbire ogni giorno.
Cosa cambia concretamente per Trieste
Pressione normativa in aumento
L’ingresso nel cluster “Molto Alto” porta Trieste sotto osservazione.
È realistico aspettarsi, nel medio periodo:
- maggiore regolamentazione degli affitti brevi
- zone a tutela residenziale
- requisiti più stringenti per le locazioni turistiche
Non come scelta ideologica, ma come risposta a un equilibrio urbano sotto stress.
Un cambio di narrativa
Quando il turismo supera una certa soglia, cambia la percezione pubblica:
- da risorsa → a fattore di pressione
- da opportunità → a tema politico
Questo influenza scelte urbanistiche, pianificazione e consenso.
Cosa significa per il mercato immobiliare e il property management
Qui il dato diventa opportunità o rischio, a seconda di come ci si posiziona.
Le opportunità
- Fine dell’improvvisazione: più regole favoriscono operatori strutturati
- Crescita dei modelli ibridi: medio termine, corporate housing, relocation
- Valorizzazione della qualità: meno quantità, più gestione professionale
Il property management smette di essere un servizio accessorio e diventa infrastruttura urbana.
I rischi
- esposizione per chi opera solo su short-term puro
- maggiore conflittualità condominiale e sociale
- vulnerabilità per chi non gestisce impatti (rumore, rifiuti, convivenza)
Una lettura strategica finale
L’ingresso di Trieste nel livello “Molto Alto” dell’ICST non è una condanna, ma un segnale chiaro:
la città è entrata in una nuova fase.
Il tema non è più se il turismo sia importante, ma come venga integrato nel tessuto urbano.
Per chi opera nel real estate e nel property management, il bivio è netto:
- subire il cambiamento
- oppure diventare parte della soluzione, offrendo modelli sostenibili, regolati e compatibili con la città
Trieste non sta dicendo “meno turismo”.
Sta chiedendo, implicitamente, un turismo meglio gestito.