FAQ – ACCORDI TERRITORIALI & IMMOBILIARE A TRIESTE
❓ Che cos’è l’Accordo Territoriale di Trieste e perché è importante per chi affitta casa?
L’Accordo Territoriale di Trieste è un’intesa tra organizzazioni di proprietari, inquilini e il Comune che stabilisce parametri oggettivi per canoni concordati, punteggi, zone, criteri di rispondenza e certificazione per i contratti di affitto agevolati. Viene utilizzato per determinare canoni, categorie contrattuali e facilitare l’applicazione dei contratti a canone concordato.
❓ Cosa significa “canone concordato” e perché non posso utilizzare un canone libero?
Il canone concordato è una formula di locazione regolata da parametri territoriali che limitano l’importo della locazione, spesso con vantaggi fiscali ( come ad esempio la possibilità di optare per la cedolare secca al 10%) e riduzione del 25% sulla base imponibile IMU (e potenzialmente ulteriori riduzioni comunali, come TARI) e uno sconto IRPEF del 30% se non si opta per la cedolare secca, oltre alla riduzione di imposta di registro e bollo . Nel 2025 circa ¾ dei nuovi contratti a Trieste sono stati stipulati in regime di canone concordato, riflettendo un trend locale forte.
E se stipulo un contratto transitorio ma a canone libero?
In questo caso sto utilizzando IMPROPRIAMENTE un contratto di affitto che risulta comunque valido ma viziato. Il contratto potrà essere impugnato dalla parte che ritiene esser stata lesa dei suoi diritti (solitamente l’inquilino che sta pagando un canone di affitto più alto rispetto a quello previsto).
Il fatto che non venga richiesta la VIDIMAZIONE e quindi la cedolare secca agevolata al 10% NON PERMETTE di uscire dal range di canone stabilito dagli accordi territoriali.
❓ Come faccio sapere se un contratto rientra nell’Accordo Territoriale?
In caso di dubbi, è bene andare da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo territoriale.
Per rientrare nell’accordo territoriale del comune di Trieste il contratto deve:
- essere stipulato utilizzando il FORMAT indicato. Questo format e scaricabile dal sito del Comune di Trieste, (vedi link sotto) e non può essere modificato a piacimento.
- essere stipulato previo la corretta compilazione degli allegati specifici che vanno a configurare la “qualità” dell’immobile e da li la sub-fascia di appartenenza. (vedi link sotto)
- Identificare la giusta “zona” della città di Trieste, in cui ricade l’immobile.
- misurare la metratura secondo gli elementi oggettivi indicati dall’accordo (considera i metri quadri calpestabili)
- Può (non è obbligatorio) richiedere l’Attestazione di Rispondenza da parte di associazioni firmatarie dell’accordo territoriale. L’attestazione è necessaria per usufruire della cedolare secca scontata al 10%.
ACCORDO TERRITORIALE 2022
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/Accordo_territoriale_TS_14.12.2022_jdN9OBa.pdf
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/1_-_allegato_Zj3PJbc.pdf
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/TAV_01_2022.pdf
NUOVO ACCORDO TERRITORIALE 2025:
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/Accordo_Territoriale_TRIESTE_2025_e_allegati_signed-signed.pdf
– https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/geopoi_omi/index.php
❓ Quali sono i contratti a locazione libera e quali quelli a canone concordato a Trieste?
- Locazione libera: sono quei contratti dove non sono previsti vincoli alla contrattazione tra le parti (proprietario e inquilino) I contratti a canone libero sono: il classico 4+4 abitativo, il turistico e la locazione breve inferiore ai 30 giorni.
- Canone concordato: canone fissato in base ai criteri territoriali che permette agevolazioni fiscali anche importanti. Rientrano nel canone concordato il contratto 3+2 (abitativo, anche nelle sue forme 4+2, 5+2, 6+2, etc), la locazione transitoria per studenti (da 6 a 32 mesi) e la locazione transitoria per lavoratori (da 1 a 18 mesi)
❓ Come faccio a ottenere l’Attestazione di Rispondenza per un contratto?
L’Attestazione di Rispondenza si ottiene semplicemente presentando la documentazione prevista (contratto registrato e/o in fase di registrazione, planimetria, APE, allegati dell’accordo) ad una delle associazione firmatarie dell’accordo. (NB. l’accordo territoriale di Trieste 2025 può essere vidimato SOLO da: UNSICASA – CASAMIA – UNPI – FE.N.I.T. – ANIA). Senza attestazione il contratto non può avvalersi della cedolare secca agevolata al 10%.
❓ Gli accordi territoriali influenzano anche le locazioni per studenti o transitorie?
ASSOLUTAMENTE Sì — Per poter stipulare locazioni transitorie o per studenti è necessario seguire gli accordi territoriali del Comune di Trieste e i criteri oggettivi previsti dagli allegati. I nuovi accordi territoriali 2025 hanno modificato gli elementi di transitorietà che possono essere documentate anche a mezzo di Dichiarazione Sostitutiva rilasciata ai sensi degli artt. 46 e 47 D.P.R. 445/2000.
❓ Quali sono le nuove motivazioni per la locazione transitoria?
I nuovi accordi territoriali del Comune di Trieste prevedono le seguenti motivazioni per giustificare la transitorietà:
esigenze di transitorietà del locatore
Quando il locatore debba disporre dell’immobile per i seguenti motivi:
- destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o di familiari conviventi, nei seguenti
casi:- matrimonio, unione civile o inizio convivenza;
- cessazione di rapporto di lavoro con rilascio dell’alloggio di servizio;
- esigenze di studio o di lavoro in Comune diverso da quello di residenza;
- separazione, divorzio o scioglimento di unione civile o convivenza;
- altre esigenze specifiche, connesse a evento certo e a data prefissata, indicate e documentate nel
contratto.
- destinare l’immobile all’esercizio di attività lavorativa o professionale propria, del coniuge, dei figli o dei
parenti entro il secondo grado, a seguito dell’avvio o del subentro in un’attività d’impresa o di lavoro
autonomo (es. apertura di studio, laboratorio, ambulatorio, ufficio); - eseguire interventi edilizi, per i quali sia stata presentata richiesta di titolo abilitativo, incompatibili con
l’utilizzo dell’immobile; - locazione dell’immobile da parte di proprietario ricoverato o ospite in residenza sanitaria assistenziale;
- altre esigenze specifiche, connesse a evento certo e a data prefissata, indicate e documentate nel
contratto.
esigenze di transitorietà del conduttore
Quando il conduttore abbia la necessità di una abitazione per un periodo non superiore a 18 mesi, per i
seguenti motivi:
- instaurazione di un rapporto di lavoro subordinato o parasubordinato a tempo determinato, trasferimento o missione temporanea il tutto in Comune diverso da quello di residenza;
- trasferimento temporaneo per motivi di lavoro non subordinato o di commessa;
- necessità di cure mediche o assistenza personale o familiare in Comune diverso da quello di residenza;
- esigenze di studio temporaneo non rientranti nelle ipotesi di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 5 L. 431/98 (contratti per studenti universitari), riferite a corsi, tirocini o percorsi con data di conclusione certa e documentabile, fuori dal Comune residenza;
- partecipazione a percorsi di formazione o aggiornamento professionale, tirocini o stage non riconducibili ad un rapporto di lavoro subordinato, da svolgersi in Comune diverso da quello di residenza;
- acquisto, assegnazione o locazione di abitazione che si renderà disponibile entro la durata del contratto.
- svolgimento di lavori nell’abitazione principale che ne impediscono temporaneamente l’uso;
- partecipazione documentata ad attività connesse a una campagna elettorale in Comune diverso da quello di residenza, per il periodo definito dalla normativa elettorale;
- separazione, divorzio o scioglimento di unione civile o convivenza;
- altre esigenze specifiche, connesse a evento certo e a data prefissata, indicate e documentate nel contratto
❓ I contratti turistici rientrano nell’Accordo Territoriale di locazione?
No — i contratti per affitti turistici non rientrano negli accordi territoriali. I contratti turistici rispondono ad esigenze diverse da quelle abitative classiche. In Friuli Venezia Giulia il settore turistico prevede sostanzialmente 2 tipologie di gestione turistica per gli appartamenti:
– LOCAZIONI TURISTICHE (imprenditoriali e non imprenditoriali)
– UAAUT (unità ammobiliate ad Uso Turistico)
Per approfondire la gestione turistica in Friuli Venezia Giulia vedi:
https://triestecitysmart.com/?p=151