E perché oggi l’analisi di redditività va ripensata
A dicembre 2025, a Trieste, alcune associazioni di categoria hanno firmato un nuovo accordo territoriale che disciplina i canoni degli affitti concordati abitativi e transitori.
È fondamentale chiarirlo subito: non siamo di fronte a una sostituzione, ma alla coesistenza di due accordi territoriali, quello del 2022 e quello del 2025, sottoscritti da associazioni diverse.
Questo significa che oggi il mercato si muove all’interno di due impianti normativi paralleli, entrambi validi, ma con parametri economici e criteri di calcolo profondamente differenti.
Il ruolo storico del canone concordato nell’analisi del PM
Per chi fa property management da anni, gli accordi territoriali non sono mai stati solo un riferimento normativo.
Sono sempre stati il punto zero dell’analisi di redditività.
Quando un property manager si confronta con un proprietario che chiede una gestione a 360°, il ragionamento è sempre partito da qui:
“Se questo immobile fosse locato a canone concordato, quanto renderebbe?”
Quel valore rappresentava:
- la soglia minima di sostenibilità
- il termine di paragone per valutare il turistico, il transitorio o modelli ibridi
- la base su cui costruire aspettative realistiche, evitando promesse irrealizzabili
Con la coesistenza degli accordi 2022 e 2025, questo passaggio oggi non è più neutro: cambia l’accordo di riferimento, cambia completamente la fotografia economica.
Le differenze chiave tra accordo 2022 e accordo 2025
Il nuovo accordo del 2025 introduce parametri decisamente più favorevoli in molte casistiche, soprattutto per gli immobili urbani di piccola e media metratura.
Alloggi arredati
- Accordo 2022: maggiorazione +15%
- Accordo 2025: maggiorazione +22%
Metratura
Nel 2022:
- +10% fino a un massimo di 60 mq
Nel 2025:
- +20% per alloggi fino a 45 mq (con estensione fino a 49,50 mq)
- +10% per alloggi tra 45 e 65 mq, fino a un massimo di 65 mq
Una struttura che valorizza fortemente i tagli più diffusi nel tessuto urbano.
Prestazione energetica (APE)
Parametro assente nell’accordo 2022, ma centrale nel 2025:
- +12% per classi A e B
- +7% per classi C e D
- –10% per classe G
Un passaggio che introduce, finalmente, una relazione diretta tra qualità dell’immobile e canone massimo applicabile.
Un esempio concreto: San Giacomo
Consideriamo un alloggio con queste caratteristiche:
- zona San Giacomo
- arredato
- APE D
- 38 mq
Applicando i due accordi:
- Accordo territoriale 2022:
canone mensile € 350 - Accordo territoriale 2025:
canone mensile € 518
Applicando inoltre la maggiorazione prevista per gli immobili riconvertiti da casa vacanze ad affitto concordato, il canone può arrivare a:
- € 598 mensili
Differenze che parlano da sole:
- +32,9% tra accordo 2022 e accordo 2025
- +70,99% nel caso di ex affitto turistico
Cosa cambia davvero per l’analisi di redditività
Ed è qui che il lavoro del property manager cambia passo.
Fino a ieri, il canone concordato era spesso il valore “di sicurezza”, utile più come limite che come opportunità.
Oggi, con l’accordo 2025, diventa un’alternativa economicamente credibile, che in molti casi regge il confronto con forme di locazione più complesse.
Questo obbliga il PM a:
- ricalcolare le simulazioni
- confrontare scenari reali, non teorici
- spiegare al proprietario perché una scelta oggi ha più senso di un’altra
Ma il canone non è (ancora) tutto
Chi fa questo lavoro lo sa bene: per i proprietari che richiedono una gestione completa, l’aspetto economico è importante, ma non è quasi mai il primo fattore decisionale.
Vengono prima:
- la garanzia del pagamento anticipato
- la drastica riduzione del rischio di morosità
- la verifica continua dell’immobile, con manutenzioni programmate e controlli costanti
- la possibilità di utilizzo diretto dell’alloggio durante il periodo di gestione
- e la certezza di avere un immobile immediatamente alienabile, libero da vincoli di lungo periodo che possono incidere sul valore di mercato
La vera partita oggi
La coesistenza di due accordi territoriali rende evidente una cosa:
non basta più “applicare un canone”.
Serve:
- metodo
- competenza
- capacità di lettura normativa
- visione patrimoniale
In questo contesto, il property management smette definitivamente di essere gestione operativa e diventa consulenza immobiliare strategica.
Perché oggi la vera domanda non è solo quanto rende un immobile,
ma come viene gestito, protetto e valorizzato nel tempo.
QUESTI I LINK da utilizzare per risalire ai canoni da richiedere
ACCORDO TERRITORIALE 2022
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/Accordo_territoriale_TS_14.12.2022_jdN9OBa.pdf
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/1_-_allegato_Zj3PJbc.pdf
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/TAV_01_2022.pdf
NUOVO ACCORDO TERRITORIALE 2025:
– https://www.comune.trieste.it/media/files/032006/attachment/Accordo_Territoriale_TRIESTE_2025_e_allegati_signed-signed.pdf
– https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/geopoi_omi/index.php